重ね葺きか、葺き替えか：アパートでの判断基準とコスト帯
2025.10.05 (Sun) 更新
新潟市の皆さんこんにちは！
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目次
代表の帆刈です！
アパートの屋根は、見た目以上に「入居率」「修繕コスト」「資産価値」に直結する重要なパーツです。どちらの工法を選ぶかで、今後10年・20年の維持費や空室リスクも変わってきます。
単なるリフォームではなく、“経営の一部”として最適な判断をすることが、結果的に資産価値を守ることにつながります。屋根リフォームを検討するとき、まず悩むのが「カバー工法（重ね葺き）」と「葺き替え」のどちらを選ぶかです。
見た目には同じ“屋根リフォーム”でも、構造も費用も耐久性もまったく異なります。今回のお役立ちコラムでは、アパートオーナー様向けに費用などを一挙に比較します。最後まで読めば「今の屋根にはどちらが最適か」が具体的に判断できるようになりますよ。
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カバー工法と葺き替えの基本違い
まずは、2つの工法の基本構造と仕組みを押さえておきましょう。見た目は同じでも、屋根の中身や工期・費用が大きく変わるポイントです。
それぞれの構造と工事内容
カバー工法とは、既存の屋根を撤去せず、その上に新しい屋根材をかぶせる方法です。既存の下地を活かすため、廃材が少なく・工期が短い・居住中でも工事がしやすいというメリットがあります。とくに、スレート屋根や金属屋根のアパートでは多く採用されています。
一方の葺き替え工事は、古い屋根をすべて撤去し、下地から新しく作り直す方法です。腐食や雨漏りの根本原因を取り除けるため、耐用年数・防水性・安心感の点で最も確実なリフォームといえます。
ただし、撤去費・廃材処分費・足場費がかかる分、初期コストは高くなります。構造的には「リセット型」、カバーは「プラス型」と覚えると違いが理解しやすいでしょう。
工期・費用・騒音などの比較一覧表
カバー工法と葺き替えの工期や費用などを一覧で比較してみましょう。
比較項目 | カバー工法（重ね葺き） | 葺き替え |
工期 | 約4〜7日 | 約7〜10日 |
費用 | 120〜180万円（60〜150㎡想定） | 180〜250万円 |
耐用年数 | 約15〜25年 | 約25〜35年 |
廃材 | 少ない（既存屋根残す） | 多い（撤去処分あり） |
騒音 | 少なめ | やや大きい |
居住中施工 | 可能 | 原則可能だが騒音配慮必要 |
荷重 | やや重くなる | 軽くなる |
アスベスト対応 | 有効（封じ込め効果） | 撤去時に注意必要 |
数字だけを見るとカバー工法の方が手軽に感じますが、建物の状態次第で“安い方が損”になるケースも少なくありません。
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どちらを選ぶ？判断基準のフロー
見積書に「どちらでも可能」と書かれていると、どちらが正解かわからない！そんなお悩みの声をよくいただきます。ここでは、実際の現場で最も重視すべき判断軸をわかりやすく解説します。
たとえば、築25年の木造アパートで、屋根材がスレート・下地が健全なケースでは、約150万円のカバー工法で10年以上の防水性を確保できるのです。一方、築35年・野地板が腐食している場合は、葺き替えで約220万円かけても“30年分の安心”が期待できます。このように、「今のコスト」よりも「今後の修繕サイクル」で考えることが重要です。
判断基準のフローをポイントに絞ってくわしく見ていきましょう、
劣化度と下地の状態を最優先
屋根リフォームで最も重要なのは、表面ではなく“下地”です。塗膜の色あせや割れは見えても、下地の腐食は目視では判断できません。もし野地板（下地材）が腐っている場合、その上からカバーしても下地ごと沈むリスクがあります。
カバー工法ができるのは、この2点を満たすケースのみです。
- 下地が健全で、雨漏りの原因が屋根表面に限られる場合
- 構造上、屋根の荷重増加に耐えられる場合
一方で、雨漏りが内部から進行している場合や、既に断熱材が濡れている場合は葺き替えが必須です。見た目の傷みよりも、内部構造の状態こそ判断の分かれ目になります。
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アスベスト・荷重・入居中工事のチェックポイント
アパートの屋根リフォームでは、見た目以上に大切なのが構造的な安全性と入居環境への配慮です。カバー工法と葺き替え、どちらを選ぶかを判断するうえで欠かせないのが「アスベスト」「荷重」「入居中施工」の3つのチェック項目です。
どれも費用や工期だけでなく、建物の寿命や入居者対応に直結する重要な要素となります。
アスベスト屋根の判断
2004年以前に施工されたスレート屋根には、アスベストが含まれている可能性があります。この場合、撤去時に特別な処理が必要になり、費用が上がってしまうのです。ただし、カバー工法なら既存の屋根を封じ込める形でリフォームできるため、アスベスト飛散のリスクを避けられるという大きな利点があります。
荷重バランスの確認
木造アパートや築30年以上の建物では、構造体が劣化していることもあります。重ね葺きにより数百キロの荷重が追加されることもあるため、事前の構造診断が欠かせません。
入居者がいる場合の工事
入居中でも施工は可能ですが、葺き替えは騒音・粉塵・工期が長くなるため「満室運営中ならカバー」「空室多めなら葺き替え」という判断が現実的です。賃貸経営を止めずにリフォームを完了させたい場合、カバー工法が向いています。
費用帯と耐用年数の目安
「どちらが得か」を判断するうえで、最も気になるのが費用と寿命のバランスです。ここでは一般的なアパート（60〜150㎡）を想定して、費用感と耐久年数を整理します。
カバー工法の費用・耐久性
カバー工法の費用相場は、120〜180万円前後が目安です。屋根材の種類ではガルバリウム鋼板が主流で、軽くてサビに強く、断熱材一体型を選べば防音・断熱性も向上します。耐用年数は15〜25年程度。下地を守りながらリフォームできるため、2回目以降の葺き替えにもつなげやすいのがメリットです。
また、居住中のまま工事できるため、アパート経営の稼働率を下げずにリフォームが完了します。ただし、既存屋根の痛みが想定より進んでいた場合、施工後に下地腐食が広がるケースもあります。費用が安いからといって安易に選ばず、「耐用年数÷費用」でコスパを見積もる視点が重要です。
葺き替えの費用・耐久性
葺き替えの相場は180〜250万円前後となります。古い屋根材と下地を撤去し、防水シート・野地板まで新しくするため、施工後は“新築同等レベル”の防水性能が確保されます。耐用年数は25〜35年ほどでカバーより10年以上長く持つ場合が多く、長期保有を前提にしたアパートでは総合的にコスパが高い選択です。また、塗装では対応できないサビ・腐食・雨漏りの根本修理ができるため、「今後の大規模修繕を見据えた屋根再生」にも最適です。
費用帯と耐用年数の目安まとめ
ここまでを整理すると、基本軸が見えてきます。
- 短期的なコスト重視・入居者対応を優先するならカバー工法
- 長期保有・構造リセットを狙うなら葺き替え
アパート経営では「修繕コスト＝経営リスク」でもあります。そのため、10〜15年で建て替え・売却を視野に入れるならカバー工法、30年以上運用するなら葺き替えが長期的に有利です。
どちらも“建物状態に合わせて選べば正解”というわけです。この視点を持つことで、無駄な出費や二度手間を防げます。屋根リフォームは単発の工事に見えて、実はキャッシュフロー計画の一部でもあるのです。
築年数が進むほど、外壁塗装・防水・雨樋などの修繕も重なってくるため、屋根を長持ちさせることが「大規模修繕の先送り＝経営の安定化」に直結します。10年後・20年後のメンテナンス費を見据えて、今どのタイミングで投資するか――。その判断基準として、この記事の比較を役立ててください。
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FAQ｜カバー工法と葺き替えについてよくある質問
「どちらが良いか」と相談を受けるとき、必ず出てくる疑問点があります。ここでは、実際の現場でも多い質問に簡潔にお答えします。
Q1.カバー工法の方が安ければ、必ずそちらで良いですか？
A.いいえ。下地が傷んでいる場合は、カバーしても数年で雨漏りが再発します。「安い＝得」ではなく、構造の健全性で選ぶのが鉄則です。施工内容は、価格だけで決めないようにしましょう。
Q2.アスベスト屋根でもカバー工法は可能？
A.はい、可能です。既存屋根を撤去しないため、飛散リスクをおさえられます。ただし、破損がひどい場合は撤去が必要なケースもあります。状態を見てもらってから現実的に判断するのが賢明です。
Q3.工事中でも入居者はそのまま住めますか？
A.カバー工法なら可能です。葺き替えは騒音・粉塵が多いため、入居者への告知や日中工事の調整が必要です。
Q4.どちらが防音・断熱に優れていますか？
A.断熱材一体型のカバー工法が有利です。屋根が二重になるため、夏の暑さ・雨音を軽減できます。
Q5.長期的なコストで見るとどちらが得ですか？
A.20年未満で再修繕予定があるならカバー工法が最適といえます。30年以上の長期保有なら葺き替えの方が結果的に安くなります。目先の費用だけでなく、長期的に見てどうなのか？という視点を持つと、お得の選択肢も変わってきます。
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「費用」より「建物状態」で最適解を選ぼう！アパートメンテは新創へ！
カバー工法と葺き替え、どちらが優れているか――答えは「建物によって違う」です。コストだけで選ぶと、後から修繕が必要になり、結果的に高くつくこともあります。屋根リフォームで失敗しないために大切なのは、建物の状態はもちろんのこと、業者選びも重要ですよ。
屋根工事業者の新創では、現地診断を無料でおこなっております。実際の屋根状態を診断し「今の屋根で最も費用対効果が高い選択肢」をご提案いたします。ショールームでは、塗装サンプルや模型などを見ながらご相談していただくことも可能です。どちらが本当にお得かを、実際に見て確かめてください。
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